所谓预测，十有八九都是会被打脸的，那么就丢到自己的私人空间吧~这样哪怕错的很离谱，也不会被怎么打脸23333
1. 房价
先说结论：预测上海未来3年内，最多跌幅10%（二手房均价），极限跌幅20%（濒临崩盘）。然而，也不会再大幅上涨。预计下一波大幅上涨会出现在3-5年后，然后才是真正恐慌的时候。
理由：
1） 新房数量显著减少，而且全部集中在外环外甚至郊环外（内环内中兴路地块110亿地王才巴掌大的地……）。
2） 上海大部分买房的以置换为主，即：卖掉老的房子，加一部分贷款，买新的。所以房价即使下跌，也不会出现抛售潮。
3） 都说上海房价已经和纽约对齐，即将赶超东京、伦敦、香港，所以要崩盘。然而，上述崩盘的，哪个不是先显著高于世界最贵的城市房价然后再崩盘的？连最贵都没做到，就崩盘（比如下跌50%），岂不是成了世界范围内最抢手的商品了么~
4） 2020年收入比2010年翻一翻（十二五规划，zf的KPI）。2010年上海市平均可支配收入31838元，2015年平均49867元，增幅56%。还有5年，需要达到28%的增幅，平均每年5%。从之前的经验看，收入平均增加5%时房价至少上涨10%（贫富差距在扩大）。
5） 城市发展的速度在减慢，从而导致房价不会再大幅上升。也就是说，实际的接盘侠与目前房价的底线差距已经越来越大了，所以再大幅上升也没有实际的成交量。
6） 稳定房价若干年后，随着新一波韭菜入场（社保5年满，即本来有资格买，被325政策限购的），房地产市场又会迎来一波热潮。
虽然很不愿意相信，然而事实摆在我们面前：相比以前，目前的经济流动性更大了，而且有钱人越来越有钱了。因为有限购的原因，房价还没有太离谱，否则按照中国的尿性，房价早上天了（越有钱，越买房，房价越高，越挣钱）。
2. 城市规划
结论：新城越来越多，把穷人进一步往外赶，市区留下最精英的部分。基础设施建造减缓，空头支票会增加。
相比北京，上海之前的城市规划做得相当不错：工业区遍布全市各个外围区域，使得人口不用过于集中（相比北京，上班全部进城下班全部出城，明显是规划的问题）。然而随着工业逐渐萎靡，第三产业成为主要增长点，这种模式就很难复制了。
这是因为，第三产业服务的是人，需要有足够多的人气才能有很好的发展，比如：餐饮、服务业。相比市区的几公里一个大型购物商圈，郊外环居民比较分散，建造大型商业设施的人气相对较弱，很难再复制莘庄的传奇发展。
从上海未来的规划来看，新的办公楼、写字楼都集中在滨江、虹桥片区。虹桥片区的优势是毗邻机场和火车站，可以带来足够多的商务往来人口，缺点是远离市区，无法真正体验上海（人民广场、陆家嘴）。相比之下，滨江片区就完全符合新的商务办公区的环境（近市区，环境优美）。所以，个人观点是，虽然zf极力推广虹桥商务区，最终也就和漕河泾开发区类似，变为一个IT码农集中的场所。金融行业还是得看滨江。
第二，是新城建设。相比过去几年，上海地铁的发展速度在显著减慢，比如17号线虽然都在青浦建设，但是周期也特别长。一方面是建筑业不景气，工人成本上升导致整体利润率下降，另一方面是郊区地铁的收益不如市区（潮汐客流太大，整体利用率不高，参考16号线）。然而市区因为拆迁成本等问题，无法再大规模新建地铁（达到东京地铁的密度，是完全没有可能的），所以整体建设就会放缓。并且，因为郊区完全依赖几条进程线路（比如松江的9号线，青浦的17号线，嘉定的11号线，闵行、奉贤的5号线，临港的16号线），所以会导致上下班高峰地铁异常拥挤，所以上班体验其实非常差。而因为仗着有地铁，房价的显著上升，其实是有非理性的成分在的。
第三，是大量的经适房的外移和外来人口的减少。目前的经适房，基本都在外环甚至郊环区域。买经适房的，大部分是老上海人，特别是没有享受到动迁分房福利的上海人，因为无法找到更高薪的职业，从而沦为新的穷人阶层。Zf的做法也很简单，往外迁，提供足够的福利保障，但是要再迁回的话成本就非常高了。这样的做法，可以避免老上海人的不满，也可以为新上海人腾出足够多的空间。对于外来人口，目前采取的措施是取缔群租，增加生活成本倒逼这部分能力一般的外来人口回乡。比如最近的网约车新政等，都明确要求本地户口，对外来人口是一种强大的限制，然而，对于有能力的外来人口，比如金融、IT行业的，则提供大量福利，比如人才租房。因此，可以看出上海并不是排外，而是希望加强城市人口的综合素质，为未来更好的城市发展打下基础。
所以总的结论是，上海正在逐步将“贫民”往外赶，而市中心则永远对新上海人敞开。
3. 互联网金融
结论：不看好所谓的P2P，最后肯定是大公司来收场，小公司的结局会比当年的团购更加惨烈，参与者也将付出血淋淋的代价。
其实这次的房价上涨，互联网金融起到的作用真的是功不可没。打着互联网的旗号，原本的高利贷居然摇身一变变成正规金融产品，不得不佩服中国人的聪明才智。也正因为互联网金融的兴起，导致原本的借贷市场的格局被打破，借钱融资变得格外容易，而且成本还很低，从而很大一部分流入了楼市，导致楼市泡沫的越发庞大。
看看现在的互联网金融产品，P2P市场，鱼龙混杂，拆东墙补西墙，跑路的时有发生。为了一点点利差，就可以肆无忌惮的all in, double all in，这本身是风险极大的。然而，大家却都玩得不亦乐乎。究其本质是侥幸心理。当房价下跌、股市下跌时，可能出现很大的风险，却都意识不到。
未来的互联网金融，肯定是更加平稳的。不会有这么大的寻租空间，也不会有这么大的收益，也不会变成全民的游戏，这样才能稳定市场，稳定金融秩序。
4. 买房的一些选择
这里说一下我自己买房的时候的挑选标准
1） 离地铁近，不超过500m（郊区800m）
2） 内环内
3） 徐汇、黄浦、浦东（南部区域）
4） 不朝北
5） 电梯房
6） 学区房（如果可能的话）
这样的房子，一方面不会大幅下跌，一方面容易出租和出售。从这次买房看房的经历来看，难以出售的房子包括：
1） 离地铁远，不方便上班族，除非公司在附近
2） 老公房的底楼、无电梯的5-7层
3） 电梯房的2、3楼
4） 大型居民区的老破小
5） 朝北，或者不通风
容易出售的房子包括：
1） 近地铁，特别近的那种（步行5分钟内）
2） 附近没有相同类型的房屋。特别是一个片区内，如果都是老破小，偶尔一幢次新房，特别容易卖；一个片区内，都是次新房，那么老房子反而容易卖（可替代性小）
关于学区房要特别说一点：本来不准备学区房的，因为还没到考虑的时候，然而房价过高倒逼选择必须包含学区，所以就一次性把学区也考虑到位了。
所谓学区分，一个是历史原因，还有一个是选择原因。一个小学，如果边上的房子都是很贵的那种，那么小孩的父母大都会很有实力，从而也就成了一个好的学区。所以，是人成就了学区，而不是学区成就了人。
最后的选择没有满足2，不过因为靠近内环，所以基本上还是满足了全部的要求。特别是还能看到黄浦江，已经足够满意了~