10月 232016
 

所谓预测,十有八九都是会被打脸的,那么就丢到自己的私人空间吧~这样哪怕错的很离谱,也不会被怎么打脸23333

1. 房价
先说结论:预测上海未来3年内,最多跌幅10%(二手房均价),极限跌幅20%(濒临崩盘)。然而,也不会再大幅上涨。预计下一波大幅上涨会出现在3-5年后,然后才是真正恐慌的时候。
理由:
1) 新房数量显著减少,而且全部集中在外环外甚至郊环外(内环内中兴路地块110亿地王才巴掌大的地……)。
2) 上海大部分买房的以置换为主,即:卖掉老的房子,加一部分贷款,买新的。所以房价即使下跌,也不会出现抛售潮。
3) 都说上海房价已经和纽约对齐,即将赶超东京、伦敦、香港,所以要崩盘。然而,上述崩盘的,哪个不是先显著高于世界最贵的城市房价然后再崩盘的?连最贵都没做到,就崩盘(比如下跌50%),岂不是成了世界范围内最抢手的商品了么~
4) 2020年收入比2010年翻一翻(十二五规划,zf的KPI)。2010年上海市平均可支配收入31838元,2015年平均49867元,增幅56%。还有5年,需要达到28%的增幅,平均每年5%。从之前的经验看,收入平均增加5%时房价至少上涨10%(贫富差距在扩大)。
5) 城市发展的速度在减慢,从而导致房价不会再大幅上升。也就是说,实际的接盘侠与目前房价的底线差距已经越来越大了,所以再大幅上升也没有实际的成交量。
6) 稳定房价若干年后,随着新一波韭菜入场(社保5年满,即本来有资格买,被325政策限购的),房地产市场又会迎来一波热潮。

虽然很不愿意相信,然而事实摆在我们面前:相比以前,目前的经济流动性更大了,而且有钱人越来越有钱了。因为有限购的原因,房价还没有太离谱,否则按照中国的尿性,房价早上天了(越有钱,越买房,房价越高,越挣钱)。

2. 城市规划
结论:新城越来越多,把穷人进一步往外赶,市区留下最精英的部分。基础设施建造减缓,空头支票会增加。
相比北京,上海之前的城市规划做得相当不错:工业区遍布全市各个外围区域,使得人口不用过于集中(相比北京,上班全部进城下班全部出城,明显是规划的问题)。然而随着工业逐渐萎靡,第三产业成为主要增长点,这种模式就很难复制了。
这是因为,第三产业服务的是人,需要有足够多的人气才能有很好的发展,比如:餐饮、服务业。相比市区的几公里一个大型购物商圈,郊外环居民比较分散,建造大型商业设施的人气相对较弱,很难再复制莘庄的传奇发展。
从上海未来的规划来看,新的办公楼、写字楼都集中在滨江、虹桥片区。虹桥片区的优势是毗邻机场和火车站,可以带来足够多的商务往来人口,缺点是远离市区,无法真正体验上海(人民广场、陆家嘴)。相比之下,滨江片区就完全符合新的商务办公区的环境(近市区,环境优美)。所以,个人观点是,虽然zf极力推广虹桥商务区,最终也就和漕河泾开发区类似,变为一个IT码农集中的场所。金融行业还是得看滨江。

第二,是新城建设。相比过去几年,上海地铁的发展速度在显著减慢,比如17号线虽然都在青浦建设,但是周期也特别长。一方面是建筑业不景气,工人成本上升导致整体利润率下降,另一方面是郊区地铁的收益不如市区(潮汐客流太大,整体利用率不高,参考16号线)。然而市区因为拆迁成本等问题,无法再大规模新建地铁(达到东京地铁的密度,是完全没有可能的),所以整体建设就会放缓。并且,因为郊区完全依赖几条进程线路(比如松江的9号线,青浦的17号线,嘉定的11号线,闵行、奉贤的5号线,临港的16号线),所以会导致上下班高峰地铁异常拥挤,所以上班体验其实非常差。而因为仗着有地铁,房价的显著上升,其实是有非理性的成分在的。

第三,是大量的经适房的外移和外来人口的减少。目前的经适房,基本都在外环甚至郊环区域。买经适房的,大部分是老上海人,特别是没有享受到动迁分房福利的上海人,因为无法找到更高薪的职业,从而沦为新的穷人阶层。Zf的做法也很简单,往外迁,提供足够的福利保障,但是要再迁回的话成本就非常高了。这样的做法,可以避免老上海人的不满,也可以为新上海人腾出足够多的空间。对于外来人口,目前采取的措施是取缔群租,增加生活成本倒逼这部分能力一般的外来人口回乡。比如最近的网约车新政等,都明确要求本地户口,对外来人口是一种强大的限制,然而,对于有能力的外来人口,比如金融、IT行业的,则提供大量福利,比如人才租房。因此,可以看出上海并不是排外,而是希望加强城市人口的综合素质,为未来更好的城市发展打下基础。

所以总的结论是,上海正在逐步将“贫民”往外赶,而市中心则永远对新上海人敞开。

3. 互联网金融
结论:不看好所谓的P2P,最后肯定是大公司来收场,小公司的结局会比当年的团购更加惨烈,参与者也将付出血淋淋的代价。
其实这次的房价上涨,互联网金融起到的作用真的是功不可没。打着互联网的旗号,原本的高利贷居然摇身一变变成正规金融产品,不得不佩服中国人的聪明才智。也正因为互联网金融的兴起,导致原本的借贷市场的格局被打破,借钱融资变得格外容易,而且成本还很低,从而很大一部分流入了楼市,导致楼市泡沫的越发庞大。
看看现在的互联网金融产品,P2P市场,鱼龙混杂,拆东墙补西墙,跑路的时有发生。为了一点点利差,就可以肆无忌惮的all in, double all in,这本身是风险极大的。然而,大家却都玩得不亦乐乎。究其本质是侥幸心理。当房价下跌、股市下跌时,可能出现很大的风险,却都意识不到。
未来的互联网金融,肯定是更加平稳的。不会有这么大的寻租空间,也不会有这么大的收益,也不会变成全民的游戏,这样才能稳定市场,稳定金融秩序。

4. 买房的一些选择
这里说一下我自己买房的时候的挑选标准
1) 离地铁近,不超过500m(郊区800m)
2) 内环内
3) 徐汇、黄浦、浦东(南部区域)
4) 不朝北
5) 电梯房
6) 学区房(如果可能的话)

这样的房子,一方面不会大幅下跌,一方面容易出租和出售。从这次买房看房的经历来看,难以出售的房子包括:
1) 离地铁远,不方便上班族,除非公司在附近
2) 老公房的底楼、无电梯的5-7层
3) 电梯房的2、3楼
4) 大型居民区的老破小
5) 朝北,或者不通风
容易出售的房子包括:
1) 近地铁,特别近的那种(步行5分钟内)
2) 附近没有相同类型的房屋。特别是一个片区内,如果都是老破小,偶尔一幢次新房,特别容易卖;一个片区内,都是次新房,那么老房子反而容易卖(可替代性小)

关于学区房要特别说一点:本来不准备学区房的,因为还没到考虑的时候,然而房价过高倒逼选择必须包含学区,所以就一次性把学区也考虑到位了。
所谓学区分,一个是历史原因,还有一个是选择原因。一个小学,如果边上的房子都是很贵的那种,那么小孩的父母大都会很有实力,从而也就成了一个好的学区。所以,是人成就了学区,而不是学区成就了人。

最后的选择没有满足2,不过因为靠近内环,所以基本上还是满足了全部的要求。特别是还能看到黄浦江,已经足够满意了~

 Posted by on 2016/10/23 at 19:18

  One Response to “上海房价、城市规划、互联网金融”

  1. 少年你想得很多嘛!我在想的好像大多是“啊,不好看”,“嗯这个还可以”,“somehow就是不喜欢“。太意识流了哈哈哈。

    p.s. 2.2 里面的倒数第二句:进程线路? XD 你的输入法暴露了你。

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